内房股的暴涨是价值的回归,只是万科有点尴尬!

地产研究 恒牛会 517浏览

2017年以来,内房股涨势凌厉,尤其是今天(2017年3月13日),有点儿内房股的大时代来临,从当前的股价来看,内房股只不过是回到了估值中枢。不过在美国加息的确定性事件下,投资者还是保留一份警惕之心。

绝大多数的内房股的价格在0.7倍~1.3倍PB区间。业绩明确、步伐稳健的中国海外发展(HK:00688)、华润置地(HK:01109)在1.3倍PB附近,龙湖地产(HK:00960)、旭辉控股集团(HK:00884)在1.2倍上下,业绩平稳的富力地产(HK:02777)在0.8倍PB,近年来略显疲态的世茂房地产(HK:00813)在0.75倍PB,基本符合价值定位。2016年销售额飙涨的融创中国(HK:01918)在1.1倍PB,较历年平均水平显著提升。

脱离PB约束的内房股有1.8倍的中国恒大(HK:03333)和碧桂园(HK:02007),2.0倍的万科(HK:02202),恒大走的是超高杠杆路线,碧桂园是高杠杆、强营销的策略,共同特点是有着超多的土地储备。

万科之所以有今天的PB,主要原因还得归功于野蛮人,其实万科的前景相当的不妙:尴尬的土地储备。

激进者如恒大、碧桂园,土地储备丰厚,拼命卖房;保守者如中海、富力等的策略是稳增长、少买地,提高利润率,降低风险,中海更是内房股中同时也是自身历史上第一次出现净现金状态。

万科就有点尴尬了,房子卖得太快,就得以相对高的价格获取土地,房子卖得慢,就错过了多年难得一见的地产高潮。

截至2016年上半年,万科规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3582.0 万平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 294.4 万平方米。 按照万科上半年的销售速度以及销售面积的 70 % 为权益面积计算,万科2016年全年的销售的权益面积约为 2000万平方米,万科目前的土地储备无法满足2年的销售。

万科股价大幅下跌在2017年是大概率事件,保守点说,也是大幅跑输同业。