旭辉控股集团(0884.HK):本轮房地产热潮的大赢家!

地产研究 恒牛会 512浏览

在2015年下半年至2017年上半年的这一轮房地产热潮中,在一众开发商中,可谓表现最为卓越,股价也接近翻番!

今日的旭辉正如七八年前的中海,发展迅猛并不失财务稳健,把握周期的能力非常强。本人非常认同旭辉的房地产市场开发策略。在2015年上半年大举拿地,而在火热的2016年迟持谨慎态度,避开出现过热现象之城市,侧重于具利润潜力的落后二线城市,如武汉、杭州、宁波、天津、佛山及长沙。

仔细研究旭辉的业绩报告和年报,对于投资内房股颇有裨益。

【旭辉很像七八年前的中海】

本集团追求“持续、稳健、有质量”的增长,目标是要在业绩和规模持续快速增长的同时,提升盈利能力、控制负债的增长。旭辉既重视规模增长,更看重盈利能力,强调应坚持快速发展中求稳健。我们坚持在规模增长的同时,维持强劲的盈利能力,为股东创造价值。

很多公司都是这么说的,但真正能做到这一点的极其稀缺:碧桂园和恒大飞速增长,但净利润究竟能增加多少还未知;中海足够稳健,但在这一轮的浪潮中,步伐稍缓;禹洲地产布点能力强,发展快但不够快。

2016年旭辉的核心平均股本回报率为20.3%,股东权益应占核心净利润同比增加27.8%,保持多年来的快速发展。加权平均债务成本下降至5.5%,净负债相比2015年还有所减少,为87.139亿元,财务稳健。

2016年业绩简述

2016年,旭辉录得合同销售金额人民币530.0亿元,按年增加75.5%。其中,归属本集团的合同销售金额为291.9亿元,按年增长45.4%。旭辉集团已确认收入为222.244亿元,按年增加21.9%。股东权益应占净利润增长至28.075亿元,较上年上升34.0%。股东权益应占核心净利润同比增加27.8%至约28.24亿元。此外,该集团于2016年的毛利率及核心净利润率分别为25.4%及12.7%,较2015年的22.7%及12.1%有所改善。其2016年实现的核心平均股本回报率为20.3%。

随着地价的不断攀升,合作开发占比越来越大,45%的销售额归属于合作方,这是和中海的不同之处。中海是国企,土地储备可以得到母公司的关照,旭辉作为民企,除了拍地,就只能找合作方了。

旭辉的业绩亮点

加权平均债务成本下降至5.5%,合同销售平均售价由2015年约人民币14692元╱平方米增长23.7%至约人民币18175元╱平方米。超过98%的合同销售均来自一线及二线城市,录得超过95%的合同销售现金回款率。

2016年旭辉的毛利率和核心净利润率均有小幅增加,关键原因是精准的布点于一线及二线城市,由此能取得更好的利润、具防守性的土地成本,另外还由于融资成本降低及透过改善质量及品牌而实现的产品溢价。

旭辉取得佳绩的大环境

2016年是中国房地产行业历史上政策变化最多、成交量最高、地价房价屡创新高的一年。全国房地产成交面积及成交金额再次双双创下新高。国家统计局公布数据显示,商品房销售面积按年上升22.5%,约为15.7亿平方米,商品房销售金额按年上升34.8%为人民币11.8万亿元,;商品房销售均价按年上升10.9%为每平方米人民币7476元。与十年前的行业规模相比,成交面积达约2.5倍,成交金额则达约6倍。中国房地产行业整固加速,市场领导者的市占率急剧颷升。按克而瑞信息集团的统计,Top20开发商的市占率已扩大至25%。

旭辉对房地产的看法

在政策调控下,整体房地产需求会受到影响。旭辉预计2017年的整体房地产成交量将有所调整。在过去两年的行业整体成交放量和宽松房贷政策下,首置刚需已充分释放或透支。随着房价大幅攀升和货币政策从紧,预计2017年的刚需较去年减弱。至于改善性需求则较取决可对非户籍外地买家的买房资格与二套房的房贷政策。经历2016年第四季起新一轮的政策调控,一线城市与热点二线城市已经提高这类非户籍与二套房的房贷门槛,预计2017年改善性需求也会受压。三四线城市依然面临着很高的库存量,继续有去库存政策支持,但去库存压力仍然很大。不过,一二线城市的房地产市场基本面并无变化。

一线城市由于持续人口导入和经济发展水平高,资源聚集优势明显,加上库存低、土地供应少,房地产强劲需求会长期存在,所以预计2017年成交量受调控影响会萎缩,但房价与地价只会在高位盘整,不太可能大跌。二线城市整体成交面积不会大幅收缩,但在政策收紧期市场情绪走弱,一旦遇上地方政府恢复土地供应力度,房价与地价很大机会出现回调。这类城市,特别是热点二线城市和邻近一线城市受惠其需求外溢的三线城市,依靠产业和人口导入的优势,加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势,在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块。

我们预计在未来五年内,Top20开发商的市占率会翻倍。这正是旭辉规模增长战略机遇期。预期在未来十年,中国房地产仍是一个强政策干预的行业,市场还是短周期波动为特征。

旭辉的土地储备和拿地策略

2016年,表现强劲的一线及强二线城市土地市场已出现过热迹象,旭辉于年内就土地收购方面普遍持谨慎态度。本集团于2016年的土地收购开支所占合同销售比例较2015年明显减少,坚持本集团在“市场不理性时保持谨慎”的买地投资理念。于2016年,旭辉成功进入宁波、佛山、济南及三亚市场。

2016年土地储备总建筑面积约为1750万平方米,而本集团应占土地储备建筑面积约为1050万平方米,收购合共36个新项目的权益。除政府公开拍卖及招标的传统土地渠道之外,本集团亦更着重向开发商或土地持有人收购现有土地项目。

本集团于2016年收购土地的总规划建筑面积约为650万平方米,其中本集团股本权益占350万平方米。本集团土地收购的合同总代价约为人民币241亿元,由本集团根据其于相关项目的股本权益应付当中人民币130.6亿元,平均土地收购成本约为每平方米人民币3700元。旭辉避开出现过热现象之城市,侧重于具利润潜力的落后二线城市,如武汉、杭州、宁波、天津、佛山及长沙。

旭辉的策略

2017年全年已设定初步合同销售目标为人民币650亿元,较2016年的合同销售金额增长约23%。我们预计上半年在市况调整的初期,大部分二线城市延续去年的强势,市况预期会较下半年好。因此,我们今年制定营运的节奏是上半年加速销售去化,全力赶开工供货,上半年以高去化率积极推盘销售,将可售资源在可观利润下套现,减轻下半年可能增加的市场压力。