高息稳健回报之选——越秀房产信托基金(0405.HK)

地产研究 恒牛会 897浏览

房产信托基金能产生持续的现金流,在当前的市场环境下可算是稳健之选。越秀房产信托基金(0405.HK)在香港投资者中的认可度并不高,在内地投资者的知名度低,因此价值被低估。

持有内地资产的房产信托基金估值往往低于持有香港资产的基金,其中很重要的一个原因是港元和美元实行联系汇率,后者受益于美元升值。

房产信托基金产品的本质不是基于利润分配,是基于可派收入公式计算可分派收入,并结合分派政策进行调整,得出可分派收入总额进行分配。而基金投资者重点关注也是长期持续性的分派。

越秀房托的股价预计在12倍~17倍可分派收入区间,也就是3.92元~5.55元之间,视市场环境而定。

越秀房托简介

越秀房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港上市,为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。现时的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心及位于上海的越秀大厦七项物业,主力是广州国金中心和白马大厦。

广州国际金融中心

2016年业绩概要和投资价值

得益于越秀大厦计算全年收入和国金中心商场业态调整完成,物业总收入和收入净额分别增长7.5%和16.5%为18.4亿元RMB和12.7亿元RMB,每单位的资产净值为4.63元RMB(2015年,4.74元RMB),全年每单位分派0.3269港元。

借贷的实际年利率从年初的3.42%下降为年末的3.29%,并通过结构性远期产品,锁定了汇率波动的风险;借贷总额占总资产的百分比为38.9%,接近最高借贷限额45%。

相比之下,SOHO中国(0410.HK)2015年的租金收入为10.52亿元RMB,2016年上半年债务融资成本为4.4%。2017年2月14日,越秀房产信托基金股价为4.47元,市值131亿,SOHO中国股价为4.08元,市值为212亿。SOHO中国如果不卖楼,派息是无法持续的。

SOHO中国的优势在于在国内投资者中具有相当高的知名度,具有投机价值,以现在的价格长期持有并不值得。越秀房产信托在香港投资者中的认可度并不高,在内地投资者的知名度低,因此价值被低估。

稳定的回报

自2005年以来,连续11年向基金单位持有人分派不少于100%的可分派收入,2016年全年每单位分派0.3269港元。按照2017年2月14日收盘价4.47元计算,收益率为7.4%。

业务简单

房地产基金通常业务极为简单,就是收租。越秀房产信托基金共有7个物业,收入主要来自广州国际金融中心和白马大厦,占比超过四分之三。

白马大厦是服装业批发行业标杆,包含增值税、不含增值税的租约单价高达656.6和625.3 RMB/平方米/月,国金中心的写字楼较周边项目溢价35~40%,体现出了其强大的竞争力。相比之下,国金的零售商场的对应租约单价为106.3和101.2 RMB/平方米/月,还不到国金写字楼的一半,由此也可以看出商业地产运营的艰难。

房产信托基金投资误区

最大误区是只看投资分派!

持有资产为酒店类型的信托基金盈利能力弱,为了上市,大股东往往会在上市后的3~5年内主动放弃分派,从而提高收益率,这类基金的收益率通常会高达8~10%,但很显然无法持续。这样的基金有2013年上市的开元产业信托(1275.HK)、2014年上市的金茂酒店-SS(6139.HK)。