恒大(3333.HK)是谁的恒大? 恒大 VS 龙湖(0960)

地产研究 恒牛会 779浏览

恒大地产(3333.HK)和龙湖地产(0960.HK)都是国内房地产开发的佼佼者。通过分析其2015年业绩报告,可以看出恒大地产倾向于高负债快速扩大规模,利润波动较大;而龙湖地产走的是新鸿基地产(0016.HK)的模式,抓住机会进行转型,大幅增加了持有物业的比重,发展较为稳健,注重股东回报而不是扩大规模。

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2016年3月29日,恒大地产集团有限公司(3333.HK)公布2015年度业绩。2015年,恒大营业额从2014年的1114亿元上升19.5%至1331亿元,其中房地产开发部分的营业额为1264亿元,占比达95.0%。

2015年全年,恒大录得2013亿元合约销售额,同比增长53.1%;合约销售建筑面积2551万平方米,同比增长40.2%;合约销售均价每平方米7892元,同比增长9.2%。

期内净利润从2014年的180亿元下跌3.8%至173亿元。核心业务利润(不包括投资物业重估收益及汇兑亏损)从2014年的121亿元下跌至110亿元。核心业务利润率为8.3%,下跌2.6个百分点。

为何恒大地产销售大增而净利却下降了呢?

这就要看看恒大地产究竟归谁所有了。根据2015年度业绩报告披露,恒大的股东权益和2014年基本持平为510.0亿元RMB,而永久资本工具却大幅增加至754.4亿元RMB,非控股权益也快速增加至154.0亿元RMB。

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永久资本工具其实就是中长期负债,非控股权益反映了恒大合作项目的大幅增加。

由于一二线城市土地价格高涨,包括恒大在内的很多公司都加大了合作项目的比重,有土地但开发能力弱的国企、民企和港资企业就是合作对象。恒大善用合作方式获得新项目,以提升资金使用效率,于2015年12月31日,计有112个项目采用合作方式,累计减少土地款支付人民币686.9亿元。

归纳一下,恒大集团利润增加有四大受益者:地方政府、永久资本工具持有者、恒大股东、项目合作者

2015年,恒大地产缴税高达141.05亿元RMB,在地产公司中遥遥领先,由此可见,地方政府才是恒大集团的最大受益者,其他投资者都得靠后站。

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同日,龙湖地产(00960-HK)公告,2015年合同销售额达至人民币545.4亿元,较上年增长11.2%;营业额为人民币474.2亿元,其中物业投资业务租金收入增长61.5%至人民币14.2亿元(剔除营业税前为15.0亿元)。

盈利方面,2015年度,龙湖地产归属于股东溢利为89.9亿元,减除少数股东权益及评估增值影响后的核心溢利为人民币69.5亿元,同比增长5.1%,归属于股东的核心净利润率为14.6%,分红比例提升5个百分点至核心净利润的30%。

龙湖地产的综合借贷为人民币522.7亿元,净负债率(负债净额除以权益总额)为54.6%,在手现金为人民币181.6亿元,信用评级为BB+(标准普尔)、Ba1(穆迪)、BBB-(惠誉)、AAA(大公国际、中诚信证评*、新世纪*),标准普尔为正面展望,其余展望为稳定。

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龙湖地产的所得税较2014年下降,为45.74亿元RMB。龙湖地产非控股权益大幅增加,但所占利润却下降为3.76亿元RMB。

恒大 VS 龙湖

2016年3月29日,恒大和龙湖同时公布了年度业绩。恒大收于6.0元,市值821亿港币,龙湖收于10.54元,市值615亿。

恒大股东权益微降,为510.0亿元RMB,龙湖地产的股东权益增加约15%为551.2亿元RMB。这和两者的业务模式高度相关,恒大地产基本是纯销售模式,而龙湖地产大幅增加持有物业的比重,股东权益快速增加的同时,资产周转率下降,股东权益回报要低于恒大地产。

港股市场投资者更青睐龙湖地产,如果不是沪港通的开通,恒大地产的市值难以超过龙湖地产。