阎常铭:房地产大周期还未见顶,一线城市房价将持续上行

地产研究 恒牛会 788浏览

本文为【来吧】新财富投研圈房地产系列重磅活动(第1场,线上活动)纪要分享

主讲嘉宾:阎常铭 兴业证券房地产行业首席分析师

2007年耶鲁大学毕业后加入金地集团,担任董事长助手,主导参与了金地集团与麦肯锡罗兰贝格和清华房地产研究所的房地产周期研究,此后在基金、券商任职,具备多年买方、卖方工作经验,现任兴业证券房地产行业首席分析师。2015年新财富最佳分析师房地产行业第五名。

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阎常铭: 大家好,我是兴业房地产首席,阎常铭,我是2007年耶鲁大学毕业之后在金地集团担任董事长助手,那也是主持研究了麦肯锡罗兰贝格和清华房地产研究所等大型机构给我们做的大型房地产周期研究项目。那我也是在金地集团凌克董事长身边经历了完整的房地产周期,此后在买方负责银行和地产行业的研究,现在担任兴业证券首席地产分析师。我2014年1月公开发表的关于房地产长周期深度报告《地产行业基本面长期乐观、短期不悲观》结论和逻辑完全一一兑现。

近期以来,一线城市的房价在持续的上行,其实这个趋势在2014年930之后当时4季度降息开始,这个趋势就开始已经出来了。同时我们也看到,2015年全国层面,商品房销售金额,超过12万亿平米,接近13万亿比2014同比增长6.5%,其中住宅销售面积是增长6.9%,楼销售面积是增长16.2%,另外就是商品房销售金额是达到了8.7万亿,同比增长14.4%,是历史的最高点。而在这其中,从区域角度来看,一线和核心二线城市无论是成交总金额还是房价表现,都是更为突出。

首先我们还是比较坚定的认为,房地产大周期没有见顶的。

房地产大周期没有见顶,货币宽松周期一线城市房价持续上行。

先列出来几个重点数据:

1)美国25岁到45岁最佳适龄购房人口1993年达到最高点35%,此后一路下滑2014年这个数据是25%。但美国房地产市场1992-2006年是最大一波牛市。

2)美国利率市场化初期,按揭贷款占商业银行总贷款比重25%,利率市场化末期达到45,2006年更是达到最高点55%。日本80-85,86-90年房地产贷款占比分别上行1.3%和4.4%,而制造业和零售业持续下滑。

3)2015年为例,深圳、上海和北京按揭贷款分别新增2135亿、1540亿和1373亿合计占到去年新增总按揭贷款19%,也占到全国总新增贷款规模近5%。

1房地产大周期没有见顶

房地产大周期没有见顶,这个一定要放在国际比较的角度研究。房地产周期和别的因素关系不大,房地产真正的本质就是货币现象

人口年龄结构人均居住面积房价收入比都不能决定大的周期。举例美国和日本。

美国案例:80年代末房市失去战后婴儿潮人口的支撑,当时对房地产市场走势持悲观态度者甚众,哈佛经济学教授曼昆89年写文章详细论证人口红利因素失去后美国房地产市场将进入长期向下趋势。而美国最佳适龄购房人口就是25-45岁人口占总人口比重确实在1991年达到最高点32.4%,此后一路下滑,2014年这个数据只有26.3%,但是美国房地产市场恰恰在1992年开始到2006年经历了最大的一波牛市,97年存量独栋房屋成交量已经超过70年代有人口红利支撑的年度最高套数400万套,而到了06年高点,又几乎翻了一倍到达700万套。

日本案例:日本在80年代同样失去人口红利支撑,但房地产市场基本面持续向上直至91年。人均居住面积角度来看,日本人口密度是我国的四倍,但是东京等日本人口最密集区域人均居住面积是远远高于我国水平的。

房价收入比等数据更是证明没有什么实际意义。有这样一个数据,农行平均按揭贷款存续年限只有5年,建行是8年。

所以房地产周期和别的因素关系不大,房地产真正的本质就是货币现象。在利率市场化结合金融自由化阶段,银行大幅度增加按揭贷款占总贷款比重。美国日本等国家都表明货币、资金才是真正决定地产长短周期的决定性因素。

美国利率市场化初期,按揭贷款占商业银行总贷款比重25%,利率市场化末期直至1998年左右45%,2006年更是达到最高点55%。

美国商业银行在金融管制放松和利率市场化之后,大幅增加了按揭贷款绝对金额和占总贷款的比重。最主要的原因是优质企业在此阶段大幅降低对于商业银行贷款的需求,商业银行被迫增加按揭贷款等业务弥补优质企业客户减少带来的损失。

战后相当长一段时间,美国商业银行的贷款仍然以商业和工业贷款(Bank loan)为主,直到73 年左右,各部分贷款业务占总贷款比重都是相对稳定的,但从70 年代中期开始,商业和工业贷款(Bank Loan)占比开始出现下滑,这一趋势在80 年代开始加速,而按揭贷款的占比总体上持续上升,并在85 年以后加速。金融监管放松和利率市场化推进导致了商业银行80 年代大规模破产潮,这使得银行在利率市场化中后期对风险控制的重视程度逐渐增强,住宅按揭贷款凭借低风险特征获得银行的青睐。88 年巴塞尔协议使得住房按揭业务低资本金消耗的优势开始显现,银行进一步增加了对住房按揭贷款业务的偏好。住房按揭贷款业务占比加速上行。在2000年之后由于按揭大量证券化,按揭贷款久期又大幅缩窄,银行偏好进一步上升,按揭占比近一步提升至55%,但主体提升是在按揭大量资产证券化就是2000年之前完成的,这个对我国特别有借鉴意义。

日本80-85,86-90年房地产贷款占比分别上行1.3%和4.4%,而制造业和零售业持续下滑。

此外,北欧国家(如挪威、瑞典、芬兰)、英国、墨西哥等多个国家的研究都表明,利率市场化和金融自由化,银行会加大房地产按揭贷款占总贷款的比重,房地产基本面都持续上行。人口年龄就结构,都是不一定支持。

2中国绝不例外,银行业行为和其他国家是一致的

银行业数据 五大行数据

整个银行业按揭贷款余额占总贷款余额比重从2009年底的9.4%逐步上升至2015年的14.2%,五大行的这一比重从2009年底的16.8%逐步上升至20.6%。

按揭贷款比重持续上行的逻辑有三点:

1)一方面普通企业持续降低对于银行贷款的需求,并更多转向直接融资;大幅度降低对于银行贷款这一间接融资渠道的需求,而银行由于利率市场化息差大幅度缩窄,必须增加总的贷款规模,来增长利润。银行就面临非常尴尬的处境,一方面要增加总的贷款规模,另一个方面,原来最重要客户大型企业贷款在持续流失,银行需要寻找新的业务去弥补缺口,都是不约而同的选择了按揭,中国也是一样。我们看到银行贷款中,大型企业贷款占比由2010年的27%下滑为2013年的21.5%,趋势非常明确。

2)另一方面,银行风险偏好也在发生变化,对于按揭贷款这一相对安全资产偏好在持续增加。主要国家利率市场化之后,不良都持续上行,中国银行业时一样的。而按揭贷款在中国的不良比率一直是相对很低的。截止2014年末,个人住房按揭贷款不良率只有0.29%,远低于各行业不良率均值1.1%。

3)住房按揭贷款损耗银行资本金比例小。根据1988年《巴塞尔协议》规定,目前,我国商业银行对于普通公司类贷款的一般风险权重计量为100%,零售贷款中,个人住房按揭贷款的一般风险权重计量为50%,非按揭贷款为100%。而银行贷款资本金按风险权重计提,因此按揭贷款损耗资本相对小很多。

所以大的趋势是一致的,大周期没有见顶。

小周期,货币宽松周期,房地产基本面走势基本由货币政策所主导。行政调控政策是不会主导的。我们的曾经的深入量化研究表明,行政调控政策更多事短期对于基本面有一个冲击,长期,与基本面主导的因素基本拟合,也就是说行政调控政策实际效果从中长期来看效果基本是比较小的。

美国和中国这么多年历史,货币宽松周期,房地产占大类资产比重必然持续上行。

国外历史数据表明,货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。从美国历史看,从联邦基金利率相对规则利率的偏离值看,过去45年美国经历了三轮大的货币宽松周期(联邦基金利率低于规则利率视为宽松):第一轮宽松周期(1974年7月至1979年7月),第二轮宽松周期(2001年5月至2006年1月),第三轮宽松周期(2011年12月至今):为应对次贷危机持续不利影响,美联储通过直接注资和“零利率”政策加大了货币投放量。这三个货币宽松阶段都无一例外的对应着居民资产配置中房地产配置大幅上升,以年度为单位计算,三轮货币宽松周期美国房地产占居民大类资产配置的比重分别上升了3.3、4.5和0.5个百分点。

我国数据同样证明了这一规律,2008年末,为应对全球经济危机对国内经济的冲击,以扩大内需,稳定经济增长,2008年9月到12月央行进行了5次降息,一年期贷款基准利率由7.47%下调到5.31%,由此开启了我国2009年的货币政策大幅宽松周期,与此同时,2009年居民资产配置中房地产占比也出现了阶段性的峰值。综上,我们认为货币宽松周期,房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。

行政调控政策去库存政策,我们看来是带着差别化调控的思路,但是这个基本不影响。一线和核心二线城市由于对于人口和资金以及品牌开发商的吸附能力,必然是表现更好的。

货币宽松背景下,货币年初大幅度发放,必然有相当部分进入到房地产市场,而从历史数据来看,金融属性较强的区域必然表现更为抢尽。一线城市土地供给相对有限,基本面持续向上不能在量上有更多的体现,就必然体现在价格上。

2015年为例,深圳、上海和北京按揭贷款分别新增2135亿、1540亿和1373亿合计占到去年新增总按揭贷款19%,也占到全国总新增贷款规模近5%。

从土地供给上看,一线城市北、上、广、深供应土地规划建筑面积为6199万平米,仅占全国100城土地供应面积的5.6%;2015年一线城市土地规划建筑面积同比下降25%,降幅远大于全国100城土地供给面积13%的降幅。说明一线城市土地供给相对有限,既然总额上升而供给有限,那最终就必然带来价格的持续提升。一月份2.5万亿信贷带来一线城市房价持续上行是必然的。

另外之前大家非常关注美元加息周期,房地产市场表现,我们研究发现,美元加息周期确实会对全球其他国家房地产市场有一定的负面影响,但是主要是资本账户完全开放的国家和地区。历史案例表明,对于资本账户相对封闭的国家,影响很小。明显案例就是哥伦比亚和智利,我们年度策略报告有详细阐述。这也是为什么香港房价会跌,但是我们国内一线城市房价持续上涨的原因,是两个不同资本账户下的资产,不存在价格联动的基础,地域上的连接是没有任何指向意义的。

总结来说,大周期没有见顶,小周期只要货币持续放水,就必然持续上行,而且一线和核心二线城市必然表现更好。

谢谢!

互动提问环节

Q为什么一线城市中,广州没涨?

阎常铭:我先汇报下我的观点,为什么广州在这些城市里走势比较弱。我们仍然是首先从我们的货币角度来回答,个人认为广州这个城市对于按揭贷款的需求可能没那么强,当地的银行对于按揭贷款的供给可能并没有找到一个合适的出口。其次,广州市供给量相对并不少。最后,我们过往的历次观察也发现,处在珠三角区域,深圳对于房地产其货币货币属性是最强的,在一个省的区域之内,在货币宽松阶段可能部分挤占了广州的按揭份额。

Q你好!想问问您怎么看香港的楼市?

阎常铭:这个我刚刚也提到。美国货币政策发生转向一定是对美国之外的国家大类资产是有影响的。过去几个周期美国的货币政策发生转向进入加息周期,对于资本账户完全开放的国家和区域,资产价格负面影响还是比较大的,但是历史案例表明美国加息周期对像中国智利哥伦比亚这些资本账户封闭的国家影响是不大的。由于香港的自身金融环境属于前者,它肯定是受影响比较大的,在这种情况香港下房价一定会进入下行的周期,我回答完毕。

Q深圳的房价上涨算是健康的吗?

阎常铭:首先我说一下这个健康或者不健康,并不是我们所要关注的本质的问题。您所说的健康或者不健康,您的潜意识中就是要用基本面要用房价收入比是否能支撑,房价太贵来衡量一个绝对的标准,这是不正确的。我们说房地产市场市场是看趋势的,绝在在利率市场化和金融自由化这个大的背景之下,它的长周期是没有见顶的趋势是明确的,小周期内,货币政策又是相对宽松,银行一月份信贷放了这么多,深圳金融属性这么强,必然会有大量的按揭贷款持续发放,小周期向上的趋势也是明确的,所以我们说我们看到的是一个趋势。只要是在短期内货币仍然宽松趋势内,房价是持续上涨的。有这样一个数据,去年整个深圳市一手房加二手房合计成交金额是6900亿接近7000亿,但是整个深圳市2015年新增按揭贷款金额是2135亿。新增按揭贷款金额占到2015年整个深圳市一二首房成交金额的百分之三十以上,达到百分之三十点五。这样一个数据,您自己都可以做一个判断,像一月份货币这样放水的话,只要货币政策不宽松,按揭持续出来,深圳房地产上涨趋势是一定会持续的。如果我再比较一下,去年深圳新增按揭贷款金额2135亿,但去年整个深圳市新房成交金额大概两千四五百亿这样的金额水平。金融属性这样强的城市,货币政策宽松的背景下,货币仍然大幅度发放的情况下,房价必然持续上涨。

Q刚才阎老师讲的意思是银行按揭比例上升决定房价继续上行的主要因素吗,还有就是有些人认为股市先于房地产见顶一年左右,目前股市已是熊市,日本九十年代也是由股市传到地产的,我们国家有发生的可能吗?

阎常铭:好,这两个问题我分开回答。第一个,确实就是这个意思,银行在利率市场化金融自由化的背景之下持续增加按揭贷款占总贷款的比重,持续增加按揭贷款的偏好,也就是持续增加给居民买房的杠杠,我们人为这个就是中国房地产持续上行的因素。过去美国日本这些国家的案例都非常明确的表明,人口年龄结构、人均居住面积和表面房价收入比这些因素都不是决定房地产大周期的因素。房地产本质就是货币现象。货币是决定房地产周期唯一因素。银行按揭贷款比重上行,发钱给按揭,房地产基本面是持续上行的。这是没有疑问的。

您的第二个问题,股市先于房市见顶一年左右,我们之前到没有这方面研究。我们只是把房地产和股市作为不同的大资产比较,只要是美国中国过去相对宽松周期包括美国过去四五十年的数据只要是相对宽松的周期,房地产占大类资产比重是上行的,像去年很多人观点觉得应该卖房炒股时,但我们当时策略报告(14年15年)明确讲述在这种时期该如何配置资产。股市对于房地产的传导我们没有研究,我们认为宽松周期,房地产向上。

QQ:请问一下三四线城市的房价走势?

阎常铭:孙老师手机信号可能不好,那我也补充一下三四线城市的看法,这些城市房价长期没有机会。从我们的逻辑框架来看,首先这些区域的居民对于贷款买房观念的接受度还是比较低的,所以我们之前的大逻辑,银行利率自由化金融自由化阶段下大幅度增加按揭贷款占总贷款的比重,这些区域的受惠幅度还是比较小的。从去年的数据也可以看到,北京上海深圳这三个一线城市占总按揭贷款额的19%。另外再说一点,一线和核心二线城市对人口和资金的吸附能力是其它三四线城市所不能比拟的,所以我们认为三四线城市长期没有机会。

Q房地产的价格是建立在经济增长的背景下的,如您提到的美国和日本,其中日本在91年后房价一直下跌至今,且日本货币政策一直在放水过程,房价也只是东京等特大城市保持而已,其他城市下跌超过15年,目前中国的人口结构和日本类似,请问中国会重步日本的道路吗?

阎常铭:我们首先要说的一点就是,房地产价格的增长跟经济的增长有一定的关系,和人口结构有点关系,但是影响没那么大,本质还是货币,就是购房资金和金融机构的资金持续地进入这个市场。比如说美国银行持续增加按揭比重,在人口年龄结构不支撑房地产基本面的情况下,支撑了房地产市场最大的牛市。日本,我们也做了深入的研究,从80年代开始,日本房地产已经失去了人口年龄结构的支撑,但日本增加按揭占总贷款的比重使得其在80年代仍然延续了一个房地产市场的牛市。而我们现在房地产市场才刚刚迎来这几年商业银行大幅增加按揭的比重,目前的阶段下这个比重也就15%左右。从长期角度来讲,我们用一句老话说,任何人都会死去一样,房地产市场从长期来看,没有只涨不跌的这样一个趋势,它肯定是有周期轮回的。但是,我们说这个市场在现在杠杆加的还是比较低的,加杠杆的阶段才只是刚刚开始。如果说现在就想看到我们在经历日本在90、91年就达到的最高点之后破裂的阶段,我认为还有非常长的一段时间。事实上,看一下银行按揭贷款占GDP比重,我们比美国日本的比例也是低很多。

Q请问老师,一线不限购的商住房,同限购的住宅相比,是不是不是一个概念?投资价值如何?商住房走势怎么看?

阎常铭:这个就是怎么说,一线不限购的商业住宅和跟限购的住宅不是一回事,它只有50年产权,但我认为是有比较好的投资价值的。我们看到现在有很多一线城市没有购房资格了、同时又认为一线城市有很好的投资配置价值却被政策限制在外的人,你可以投资此类房产,是没有任何问题的,作为资产,它价格的表现,同普通的住宅不会有太大的差异。趋势是一样的。

QQ:国内一线城市房价与日本东京,美国一线城市的房价对比是否合理,和可比性?

阎常铭:这个问题我想跟您说一下,当然,您做一个横向比较有一定的道理,也可以做一定的衡量,但绝对值衡量意义不大。我们想提供这样一个数据,去年深圳的房价比美国纽约平均房价还是会低一些,我们说一个城市的房价就是不同国家城市的房价不能简单的比较。房地产本身就是一种货币现象,它是货币的配置,它本质的表现不是我们直观感受到的个人购买能力,房价的水平。货币超发那么多,同时我国还是有一定贫富差距,只要货币是发出来的,它就有这么多钱通过各种渠道进入房地产市场。这样深圳房价是持续上涨的。购买能力是在那里的。不是一般人体会到的购买能力。

Q过于杠杆化的市场,在下跌情况下,银行如何保护自己,房产的持有者如何应对?

阎常铭:对于房地产贷款还远远谈不上过于杠杆化。我们现在商业银行按揭贷款占总贷款比重只有15%,我们五六年前只有百分之九点几,现在才提了5个百分点,而美国利率市场化初期这个比例就有25%,利率市场化末期这个比例提升到45%,这还是在房地产市场没有太多的资产证券化的情况下。在美国2000年之后资产证券化又大幅盛行,按揭贷款在银行资产负债表上久期大幅缩短,银行进一步提升对它的偏好情况下,美国商业银行按揭贷款占总贷款比重在2006年达到了55%。另外,在利率市场化背景下,银行很多时候会主动配置很多高风险资产,房地产尽管也是有风险,在银行所有大资产中风险是最低的。2014年的数据是银行房地产不良率只有0.29%,整个商业银行所有贷款的不良率是1.1%,房地产应该是在所有行业当中排在倒数第二位。同时,还有另外一点,巴塞尔协议对于资本金的损耗,按揭贷款又是占尽了便宜。所以银行对于按揭贷款的态度在利率化和金融自由化下是不会改变的。现在我们还谈不上过于杠杆化。美国在占比55%这个时候才发生了一个非常大的金融风暴,而我们现在商业银行全部的按揭贷款占总贷款比重只有15%,这个比率还是比较低的。我觉得现在还谈不上杠杆太高、谈不上银行投资者如何应对的问题,还要好多年。

Q1、对三四线地区房价怎么看;2、银行会有意愿加大按揭比列,但如何让民众愿意去买房按揭,尤其是三四五线城市;3、日本在90年代出现过房地产崩溃,那通过何种指标能观察到我们国内房地产到那位置?

阎常铭:房价怎么看,三四线房价长期我们不看好。第二个小问题,银行会增加按揭比例,但如何让三四五线民众愿意去买按揭房,我们刚刚说的就比较明确了,这些城市居民没有借钱买房的欲望和需求,这也是为什么我们看到北京上海和深圳按揭贷款占到全国按揭贷款的百分之19接近百分之20,所以未来银行持续增加杠杆,主要体现在一线和核心二线城市,而这些城市可以看到贷款的需求仍然非常旺盛。

第三个小问题,日本90年代房地产崩溃,何种指标能够观察到。最起码从目前来看国民增加杠杆的程度低于美国日本等国家发生金融危机时的水平,所以目前我们离崩溃还是比较远。另外在一个大的趋势之内,不存在一个绝对的指标去衡量房价上涨到一个什么程度。只需要知道在这样的大趋势之内,房地产价格在一线城市银行加杠杆的核心区域仍然是上涨的,这个趋势是不会改变的。这个长周期的东西是不会改变的,那么短周期之内,只要货币政策维持比较宽松,货币处在一个不管是大幅放水还是小幅放水的一个阶段,一线城市和核心二线城市房价还是往上走的。如果货币政策加紧,小周期内可能有一定的调整,但是长时间来看,房地产价格仍然是往上的。所以说一线城市长期看好。

Q请问杭州这个城市怎么看?

阎常铭:首先说,杭州这个城市供给量比较大,城市规模也在持续的扩大,另外缺乏好的经济增长点,当地的银行我们认为金融属性是有的,但这轮周期就表现的很弱,那未来我们觉得这个城市比较一般。

Q很难做到完全的资本项下封闭,并不能阻碍实际上的外流,如此怎么证实解释香港房价不影响内地的房价?

阎常铭:对于第三个问题,不是香港的房价来影响内地的房价,香港房价对大陆没有什么影响,是美国加息周期这个大背景下,对于香港和大陆房地产市场分别的影响。在香港的金融环境下,美国加息周期对他影响是非常大的。而我们国内尽管不能做到完全封闭,实际上有资本外流,但是我们历史上看到的数据就是资本账户相对封闭的国家,它的影响相对比较小,所以我们觉得内地房价就是我们刚刚分析的框架,货币相对宽松周期,主导因素还是国内,国外的影响是一个非常次要的因素,正面因素主导国内趋势。而香港的资本账户美国的加息影响就是一个主导因素,负面因素主导了。

Q一二线房价会继续上升(只体现在价格上),但这些城市土地供应有限,三四五线城市房价长周期往下,这会导致全国在建工程面积大幅压缩,这会不会导致以房地产为中心的过剩产能类大宗商品价格继续大幅向下,导致银行在这些企业的资产出现大量坏账计提?从而导致整个市场信用压缩?

阎常铭:您说的这个趋势是这样子的,未来全国房地产基本面持续上行,主要体现在总成交金额的上行。是在银行不断加杠杆的情况下,成交金额持续上行,那成交的面积其实是还待观察的。相关的大宗商品或者大类商品,我们认为相关的需求不会特别的旺盛,因为这个东西本质是跟成交面积相关的,所以我觉得很有可能房地产方面的需求未必会那么的好。至于你第二个问题是这样的,坏账比例上行,银行继续寻找这种有抵押物贷款的偏好会增加,国外就这种非常明显。美国利率市场化金融自由化的过程中,按揭贷款占总贷款比重有一个阶段提升很快的,就是美国80年到85年这一阶段左右,由于利率市场化初期,美国商业银行大量追寻高风险高收益的项目,导致项目风险大幅暴露,到83年84年美国商业银行破产倒闭潮大幅增加,可以看到这个阶段,美国商业银行大幅度增加商业贷款占总贷款比重的速度相对也是最快的一个阶段之一,这个问题就回答完毕。

Q阎老师,您说的按揭贷款比重很低其实也是说我们的直接融资比重较小,随着资本市场的活跃,中国也会走美国的发达市场的道路,大型优质企业以股权债权融资为主的话,个人按揭贷款比重是会有很大提升,而且您说的国内按揭贷款杠杆较低,我所理解的杠杆是个人首付比例,但国际目前的个人贷款首付比例的1.8成的警戒线,目前两成的贷款空间有限,是否还支持这种杠杆逻辑呢?

阎常铭:我觉得这个问题的角度有点问题,你这里没有区分个体和总量,资金供给端和需求端。你是说首付比例是个人上限,但是现在不是很多人用足这个杠杆,你从总体购房人群角度来看,这个比例更是远远没用足,就是从资金需求端总体来看杠杆远远没有达到你说的个人杠杆上线。我们说的加杠杆是资金供给端,是银行持续增加按揭贷款的偏好以至于增加这样一个占比,这个是一个总量的东西。这个不是你理解的一个人买房这个杠杆。你把整个按揭市场整个金融机构对于房地产需求的支持,看成一个总量,那金融机构方面的支持是快速上行的,资金供给端加大支持是不可逆的,这就足够了。目前我国这个杠杆,由于贷款人的结构不同,有相当人买房用足杠杆,但是还没有借款去实现的,需要银行持续的供给去满足这个需求。你这个问题跟我说的这个趋势不是很相关的,你可以加我的微信,我可以详细的说下这个问题。好,回答完毕。

阎常铭 兴业证券房地产行业首席分析师

2007年耶鲁大学毕业后加入金地集团,担任董事长助手,主导参与了金地集团与麦肯锡罗兰贝格和清华房地产研究所的房地产周期研究,此后在基金、券商任职,具备多年买方、卖方工作经验,现任兴业证券房地产行业首席分析师。2015年新财富最佳分析师房地产行业第五名。

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