合景泰富地产(1813.HK)——投资酒店拖累发展

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2013年10月06日曾写过关于合景泰富地产(1813.HK)的点评,即使站在2016年2月的角度来看,还是站得住脚的。

2015年的收入约人民币83.4亿元,较2014年约人民币104.66亿元减少20.3%,物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理的收入分别约人民币75.63亿元、人民币1.54亿元、人民币3.67亿元及人民币2.55亿元。对比三年前,2012年物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理服务的收入分别约为人民币93.30亿元、1.43亿元、人民币0.84亿元及人民币1.19亿元。

三年过去了,酒店营运及物业管理的收入翻倍,但酒店营运基本是不可能产生现金流利润(不包含资产重估产生的利润),大量财务资源投入到酒店资产必然导致物业开发停滞不前,甚至还有所倒退,这印证了我长期持有的观点——高负债运营下的酒店资产是负资产。

让我差异的是合景泰富的股价相对其他二线地产股来说还很坚挺,即使在公布2015年业绩后股价大跌后,截止2016年2月24日,股价仍在4.65港元,市值139亿,这个价格只能说是合理,谈不上低估,和其他二线地产股相比,还高估了不少,也许和合景泰富地产(1813.HK)是港股通标的有关。

如果合景泰富地产(1813.HK)股价暴涨,最大的可能就是出售酒店资产,释放价值。

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以下是2013年10月06日撰写的全文:


合景泰富地产自2007年上市以来,意图拓展其版图,从广州拓展至全国重点区域。但公司的战略并不清晰,在有限资源下,还拓展酒店业务,负债高企,抗风险能力差,资本市场并不予以认可。

【公司简介】

2012年公司年报显示

合景泰富地产控股有限公司于1995年成立,2007年7月3日在香港主板上市(股份代号:1813),是广州领先的大型房地产开发公司之一。自创立以来,合景泰富地产一直专注于高质素物业的开发、销售和管理,主要目标客户为中、高收入人士。

经过18年的发展,本集团已具有完整的开发体系和均衡的产品组合,产品涵盖中高端住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等各种类别。本集团业务亦由传统物业开发及销售,扩展至资产经营及物业管理等发展领域;并形成以广州及海南为中心的华南区域、苏州及上海为中心的华东区域、成都为中心的西南区域、北京及天津为中心的环渤海区域之发展战略布局。现时本集团于上述区域已成功推出多个中高端项目,广受市场欢迎,销情理想。

本集团一向保持审慎的土地储备补充策略,目前拥有总土地储备面积能满足本集团未来5至6年发展所需。展望未来,本集团专注于住宅型物业项目开发的同时,亦会致力投放资源打造多元化物业开发组合,实行审慎的增长战略,以期继续以住宅物业及服务式公寓为主力之同时,扩大如写字楼、酒店及高级购物中心等长期持有型商业地产的实有比例,以平衡盈利组合,分散投资风险,确保恒稳发展。

【业务组合】

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合景泰富地产的业务由4块组成,2012年物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理服务的收入分别约为人民币93.30亿元、1.43亿元、人民币0.84亿元及人民币1.19亿元。

物业开发:2012物业开发收入由2011年约人民币9,815.4百万元,轻微减少4.9%至约人民币9,330.2百万元,此乃主要由于已交付总建筑面积由2011年的917,777平方米,减少13.2%至2012年的796,370平方米所致。尽管已交付建筑面积下降,本集团维持高水平的已确认平均售价于每平方米人民币11,716元,而2011年为每平方米人民币10,695元,反映产品组合改进及城市组合的提升。

物业投资:2012年物业投资(写字楼物业投资及零售物业租赁)收入由2011年约人民币138.6百万元,轻微增加3.4%至约人民币143.3百万元。合景泰富国际金融广场(IFP)是集团拥有的主要投资物业之一,为甲级写字楼,目前IFP出租率已达99%,主要租户包括多家跨国企业的广州分公司,以及国内外银行等。

酒店营运:2012年酒店营运收入由2011年约人民币70.2百万元,增加19.5%至约人民币83.9百万元,主要由于广州花都合景喜来登度假酒店于2011年开始试业,故2012年为其首个全年营运年度所致。

物业管理服务:2012年提供物业管理服务收入由2011年约人民币98.4百万元,增加20.9%至约人民币119.0百万元,主要由于管理的物业数目增加。

【财务状况】

于2012年底,本集团的银行及其他贷款及优先票据分别约为人民币100.13亿元及人民币61.77亿元。在贷款中,约人民币3,100.2百万元须于1年内偿还、约人民币6,174.1百万元须于2至5年内偿还及约人民币739.0百万元须于5年后偿还。优先票据须于两年至五年内偿还。

负债比率乃按借贷净额(总借贷扣除现金及现金等值物以及受限制现金)除以总权益计算。2012年底,负债比率为63.5%(2011年:61.8%)。2012负债比率上升,主要反映持续物业开发项目所动用的现金增加。

2013年1月29日,公司发布公告,发行於2020年到期本金总额3亿美元之8.625%优先票据。

【酒店业务拖累公司发展】

酒店业务属于典型的重资产业务,往往投入巨大,但回报甚少。国际上成功的酒店集团多以输出品牌和管理运营,酒店建设往往依靠成立基金运作。合景泰富地产本身资源有限,还投入巨资建设酒店,风险巨大!

谈到为什么要做酒店,合景泰富地产集团主席兼执行董事孔建岷表示:“酒店是一个‘很稳定’的生意,其物业的升值很厉害。若把这些酒店盖成住宅卖掉,只是当年赚钱,但物业没有变多,企业抗风险能力就弱了。未来有很稳定收入的同时,资金紧张可以抵押出去给一些金融机构贷款,这是酒店最大的好处。另外,比起住宅小区,酒店更能成为集团对外具有代表性的东西,带来的额外品牌影响力很重要。”

《星岛日报》报道,2007年3月中旬,在合景泰富地产集团与喜达屋饭店和度假村国际集团(STARWOOD)签约仪式后,合景泰富副总经理兼营销策划中心总经理陈杰平介绍说:“在花都,建一家五星级喜来登酒店,2008年年底开业;在珠江新城,建一家超五星标准的W酒店(全球第六家),2009年上半年开业;在东圃,再建一家四星级标准的福朋喜来登酒店,2008年年底开业,其中投资15亿元的超五星级W酒店更成为广州星级酒店的标志。”

合景泰富地产与世界知名的酒店管理企业喜达屋集团2009年9月24日在成都高新区签约,根据协议,双方将在天府新城联手打造W酒店项目。据了解,这所总投资超过16亿元人民币的酒店落户,成都将成为中国大陆第三个拥有W酒店的城市(第2个是上海外滩W酒店,将于2015年6月15日开业)。

【点评】

合景泰富地产在2007年7月3日股市高峰期上市,募集资金高达52.3亿港元(2007年年报)。2013年10月4日,合景泰富地产报收于4.93元,港股市值143亿。经过6年的发展,合景泰富地产并未在地产界确立自己的核心竞争力,相反在低回报的酒店业却投入大量的资金,错失了2009~2013年地产业的黄金发展期,未来前景黯淡。

合景泰富官方网站

合景泰富@腾讯港股