曹仁超观点2016年1月——资产升值潮结束,楼价高处不胜寒

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曹仁超于2016年01月08日在信报撰文《资产升值潮结束 楼价高处不胜寒》,文章回顾了香港自1970年代至今的楼市趋势,对内地一线城市的房地产有一定的指导作用。

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曹仁超是谁?

曹仁超(原名曹志明)为信报财经新闻有限公司首席顾问。以往于《信报》撰写〈投资者日记〉逾三十年,是该报最受欢迎的作者之一,亦是香港其中一位最权威的投资评论家。 1974年前,曹仁超先生在金融投资公司任职投资顾问,从事证券分析。近年曹先生亦出任多项公职,包括证监会“投资者教育谘询委员会”成员、香港大学学生会“投资学会”谘询委员、香港科技大学“财务学系学生会”谘询委员、岭南大学“公共政策研究中心”谘询委员、香港公开大学李嘉诚专业进修学院财务投资文凭课程谘询委员。

《资产升值潮结束 楼价高处不胜寒》全文

香港楼价由2009年第二季开始上升,至2015年第二季共7年,已十分接近历史上最长一次上升(1990年至1997年第三季),能否维持多一年?如楼价2015年第三季开始回落,时间有多长?跌幅有多少?难以估计。值得参考的是1967年开始的资产升值潮是否已结束,通缩压力渐浮现。目前香港银行综合利率只有0.25厘,还能减多少?–《信报》首席顾问曹仁超

前事不忘,后事之师。笔者1967年中学毕业后到社会做事,目睹香港住宅楼价1969年开始上升。笔者1970年虽只有8000元,仍买了个555呎住宅的楼花,分期付款(首期8000元,共68000元),1973年年中入伙。幸好那几年笔者在股市场赚了不少钱,可用来供楼。1973年上半年该物业市值15万元,较1970年买入时升值1.2倍。1974年股市大幅回落,1975年底,该物业市值比1973年回落三分一至10万元。1976年至1981年,香港楼价再次上升,呎价由200元升至1200元,6年间升幅达5倍。1981年,财政司彭励治将港元利率提升到24厘,并大量推地令楼价下跌,1982年9月中国政府宣布1997年7月1日收回香港主权,消息令楼价进一步下跌至1984年中,跌幅高达50%。1984年,《中英联合声明》限制每年香港土地供应不得多于50公顷,加上楼价已回落50%至600港元一呎,楼价才稳定下来。经历1987年10月股灾及1989年六四事件后,香港楼价1990年开始上升至1997年第三季,呎价由6000元升至12000元,上升一倍。

1997年7月1日董建华上台推出八万五房屋政策,香港楼价又再回落。2002年9月政府推出“孙九招”限制土地供应,楼价理应止跌回升,但受到2003年上半年沙士疫症影响,楼价继续回落,直到2003年7月1日50万港人上街大示威及中央政府批准自由行,内地人只要投资750万港元(包括置业)7年后可成为香港居民,香港楼价才止跌回升,加上楼价已由1997年高位下跌68%至3600元一呎,至2007年第四季才重返10000元一呎。2008年受美国CDO危机影响,楼价2009年上半年下跌两成,见8000元一呎。2009年下半年起香港楼价又再上升至2015年第二季,较2009年升幅接近一倍见15000元一呎。

参考过去48年香港楼市波幅,上升最长日子是1990年至1997年共8年,最短日子3年半(1970年至1973年第二季)。升幅最大是1976年至1981年上升5倍。楼市回落期最长的是1997年第三季至2003年第二季共6年半,最短的是1973年第三季至1975年第二季仅两年。跌幅最大的是1997年第三季至2003年第二季共68%,跌幅最小的是1973年至1975年只有三分之一。